Wanneer je wil dat je investering in Oostenrijk slagend is, is het van belang om meer te weten over het belastingsysteem van dit laand. Het belastingklimaat in Oostenrijk is gematigd. Opdat je in iedere fase in de cyclus van onroerend goed (lees: het kopen, wonen en verkopen van een pand) belasting dient te betalen, is het van belang dat je verstand hebt van het systeem voordat je jezelf hierin gaat vermengen.
Belasting kan de investering in een onroerend goed positief of negatief bedelen. De belastingen voor onroerend goed zijn in Oostenrijk matig, maar er zijn wel veel vormen van. Dit zorgt ervoor dat je alle belastingen die op jouw situatie zich toepassen goed moet kennen en begrijpen. Wanneer je bijvoorbeeld een huisje bezit in Oostenrijk dan moet je ook belasting betalen als je in de Europese Unie woont, je hoeft dus niet alleen een inwoner van Oostenrijk te zijn. Dubbel betalen is hierbij heel makkelijk voor te zijn.
Wanneer je ergens in wil gaan investeren in Oostenrijk, moet je het project van alle kanten beoordelen om de winstgevendheid te leren. Dit kan je het beste doen volgens de volgende punten:
- Overdrachtsbelasting
- Vermogenswinstbelasting
- Inkomstenbelasting
- Terugkerende onroerend goed belastingen
Overdrachtsbelasting
Vaak is dit 3,5% van de verkoopprijs van het object en soms de woningwaarde (wanneer de verkoopprijs zodanig laag is). Overdrachtsbelasting komt te kijken bij alle onroerende goederen met een waarde hoger dan tweeduizend euro. Met onroerend goed wordt hier land bedoeld, en alle constructies die op dat land staan, zoals huizen, bedrijven of garages. De inhoud telt hierbij niet mee, dus een auto uit de garage is geen onroerend goed.Gelukkig zijn er een aantal situaties waarbij er geen sprake is van overdrachtsbelasting. Een van de meest interessante is dat een land ter waarde van maximaal driehonderdvijfenzestigduizend euro door een investeerder als een zakelijke transactie gekocht worden kan. Er is dan geen sprake van belasting.
Het is wel belangrijk om de opmerking te plaatsen dat overdrachtsbelasting dus ook op basis kan zijn van de waarde van het goed, en niet de verkoopprijs. Soms is er immers geen verkoopprijs, bij bijvoorbeeld een erfenis of een gift.
Vermogenswinstbelasting
Dit is ook wel belasting die gehouden wordt op winst uit kapitaal, zoals bijvoorbeeld winst op een cash investering. Vermogenswinstbelasting is zelfs van sprake als er een investering is gedaan met geld dat geleend is. Als je dus in Oostenrijk een huis verkoopt is de kans groot dat je vermogensbelasting moet betalen over de winst van de verkoop. De winst is het verschil tussen de prijs waarvoor het goed aangeschaft is en de prijs waarvoor het goed verkocht is. Dus wanneer je een pand met verlies verkoopt, hoef je daar natuurlijk geen belasting over te gaan betalen.
Het percentage vermogenswinstbelasting is in Oostenrijk gelijk aan de inkomstenbelasting, het maakt dan ook deel uit van dezelfde toelage systeem. Sinds 1 april 2012 heeft men een vast percentage van 25% vermogenswinstbelasting gesteld op de verkoop van onroerend goed.
Toch zijn er ook een aantal gevallen waarin geen vermogenswinstbelasting wordt geheven. Dit is in de volgende gevallen:
- Wanneer de woning langer als tien jaar in het bezit van de eigenaar is geweest.
- Wanneer de woning twee jaar voorafgaande aan de verkoop je hoofdresidentie is geweest.
- Wanneer je de woning zelf hebt gebouwd.
Inkomstenbelasting
Het is slim om er rekening mee te houden dat in Oostenrijk uit elk inkomen, dus ook inkomen uit bijvoorbeeld verhuur, er belasting moet worden betaald. Het lijkt ongebruikelijk, maar vermogenswinstbelasting krijgt hierbij geen andere behandeling ten opzichte van andere inkomsten. Wanneer je jouw woning een paar maanden verhuurd en aan het eind van het jaar doorverkoopt, is de kans groter dat je meer belasting betaalt dan bij verkoop in januari het volgende jaar.
Voor de eerste 11.000 is de inkomstenbelasting 0%. Vervolgens stijgt het tot 50% voor inkomens boven de zestigduizend euro. Maar elke waarde wordt per jaar met achtduizend euro lager gemaakt voor niet-residenten zodat de grenzen 3.000 en 52.000 zijn voor mensen die niet in Oostenrijk wonen.
Standaard aftrekposten zoals onderhoudskosten zijn gelukkig wel toegestaan. In praktijk betaal je dus alleen belasting over de winst van het verhuur in plaats van het totale inkomen dat je uit de verhuur haalt.
De jaarlijks terugkerende belastingen voor onroerend goed
Zowel de nationale overheid als de lokale heft ieder jaar de onroerend goed belastingen weer een beetje op. De belasting is gebaseerd op een waarde die vastgesteld en geregistreerd is. De federale belasting is normaal twee procent van de geregistreerde waarde. De lokale overheid heeft de macht om dit bedrag nog eens te verhogen tot wel vijf keer. De federale belasting is dus twee procent, en de lokale overheid kan hier nog eens tien procent op doen waardoor de belasting wel twaalf procent kan worden. Het is dus belangrijk om te weten wat de belasting is in de regio waar jij interese in hebt.
