Het kopen van onroerend goed in Oostenrijk is goed georganiseerd en kent weinig risico’s. Wij van Kristall Spaces begeleiden u graag bij het koopproces.
De veelgestelde vragen hieronder helpen onze potentiële kopers bij het koopproces. Wij verzoeken u vriendelijk deze door te nemen en contact met ons op te nemen bij eventuele vragen.
BESTEMMINGSPLAN EN EIGENDOM
Wat is een ‘tourist residence’ en welke restricties kan een eigenaar hierbij verwachten?
Wanneer u onroerend goed aanschaft op grond dat is aangemerkt voor toeristisch gebruik, dan bent u verplicht uw eigendom te verhuren als zijnde een toeristische onderneming. U moet kunnen aantonen dat u uw eigendom commmercieel te huur aanbiedt wanneer u er zelf geen gebruik van maakt.
Waarom heeft de lokale overheid besloten tot deze bestemming?
De lokale overheid heeft geïnvesteerd in de infrastructuur van het resort. Deze wordt gefinancieerd door het gebruik. Het is daarom belangrijk dat eigenaren hun eigendom niet leeg laten als zij zelf niet aanwezig zijn.
Betekent dit dat ik mijn eigendom niet zelf kan gebruiken?
Nee. Eigenaren kunnen uiteraard hun appartement gebruiken, maar zijn wel verplicht om het te verhuren als zij er zelf geen gebruik van maken en zodoende genoeg huurinkomsten te genereren om de exploitatiekosten te dekken.
Hoe verhuur ik mijn eigendom aan toeristen?
Wij stellen een professioneel bedrijf aan om de verhuur van uw appartement te regelen. Zij hanteren een boeking- en reserveringssysteem en accepteren boekingen gedurende het gehele jaar.
Investeer ik in een hotel?
Nee. U wordt officieel geregistreerd in het kadaster als eigenaar van het onroerend goed en de grond waarop uw eigendom staat. U koopt geen aandeel in een hotel. Daarnaast wordt u eigenaar van een deel van de gemeenschappelijke ruimtes en de grond daarvan.
Wat gebeurt er als ik mijn eigendom wil verkopen?
Er gelden geen restricties voor doorverkoop – u mag uw eigendom elk moment weer verkopen.
HET KOOPPROCES – HET RESERVEREN VAN EEN APPARTEMENT, BETALINGEN, KOSTEN EN OVERDRACHT
Ik heb mijn oog laten vallen op een appartement, maar maak mij zorgen dat een andere koper het reserveert voordat ik de kans heb gehad alle informatie door te nemen – wat moet ik doen?
Om potentiële kopers in de gelegenheid te stellen alle belangrijke vragen te stellen, bieden wij de mogelijkheid een unit te reserveren voor een periode van een week zonder verplichtingen.
Ik heb besloten verder te gaan – hoe ga ik te werk?
De eerste fase betreft het ondertekenen van een aankoopbod (Kaufanbot). Het bod wordt elektronisch naar u verzonden voor het plaatsen van een handtekening. U stuurt dit via e-mail terug, samen met een scan van uw paspoort voor de rekening van de curator (geblokkeerde rekening). Een restitutievoorschot (het bedrag wordt volledig terugbetaald bij annuleren) van 5% (van de netto aankoopprijs) is verschuldigd bij de ondertekening en dient als onderpand. Wij hanteren altijd een langlopende annuleringsdatum om u de mogelijkheid te geven de aankoop te annuleren als de bouw niet op tijd is begonnen.
Wie stelt de contracten op en verzorgt de juridische afwikkeling van de aankoop – wat zijn de juridische kosten?
In Oostenrijk treedt een curator of een notaris op namens de koper en de verkoper. Soms vraagt de koper een second opinion aan zijn of haar eigen advocaat. Dit is niet noodzakelijk, maar kan extra zekerheid bieden. In dit geval neemt de advocaat van de koper direct contact op met de curator. Juridische kosten bedragen doorgaans 3% van de aankoopprijs.
Waarom zijn de juridische kosten zo hoog?
De curator heeft meer verantwoordelijkheid en gebruikt meer middelen over een langere periode voor een ‘off-plan’-aankoop (aankoop voorafgaand aan de bouw) vergeleken met een transactie bij een normale doorverkoop. De rol van de curator is om de koopovereenkomst zowel in het Duits als in het Engels op te stellen en om alle documenten op te stellen die nodig zijn om het juridische eigendom over te dragen op de koper. De curator is verplicht om onpartijdig juridisch advies te geven, de gefaseerde betalingen te innen en om volgens het contract fondsen vrij te geven aan de verkoper. De curator handelt voor zowel de koper als de verkoper gedurende de bouw, is belast als onafhankelijke, door de rechtbank aangestelde beëdigde getuige met het toezicht op het bouwproces en finaliseert alle aspecten rondom de overdracht.
Wanneer en waar onderteken ik de koopovereenkomst (Sale and Purchase Agreement)?
De koopovereenkomst en alle documenten die nodig zijn voor het overdragen van het juridische eigendom worden opgesteld in het Duits en in het Engels en worden ondertekend door de koper en de verkoper in het bijzijn van een notaris. De koper ontvangt per post de koopovereenkomst die deze dient te ondertekenen in het bijzijn van een notaris (geen advocaat) in het land van verblijf. De meesten kiezen ervoor om het document te tekenen in de ambassade van Oostenrijk in hun eigen land. Zodra de handtekening van de koper als getuige is ondertekend, stuurt de notaris het document naar het ministerie van Buitenlandse Zaken om deze te voorzien van een apostille. De meesten kiezen ervoor om het document te ondertekenen in de ambassade van Oostenrijk in hun eigen land aangezien zij daar het document kunnen voorzien van de benodigde apostille, waardoor het proces versneld wordt.
Wat zijn de gemiddelde aankoopkosten?
De aankoopkosten voor vastgoed in Oostenrijk worden berekend op de bruto aankoopprijs. De koper betaalt deze na het ondertekenen van de koopovereenkomst. Ze worden als volgt berekend en worden meer in detail toegelicht in de contracten per project:
- Omzetbelasting – 3,5% van de bruto aankoopprijs en contractopmaakkosten
- Inschrijving in het kadaster – 1,1% van de bruto aankoopprijs
- Juridische kosten – 3% van de bruto aankoopprijs + BTW (deze kan teruggevorderd worden)
- Notariskosten om de handtekeningen van het contract te certificeren
- Gerechtelijke, administratieve & fiduciaire kosten – ca. 500 euro
Wanneer moeten de aankoopkosten betaald worden?
- Overdrachtsbelasting/registratierechten: wordt gefactureerd na ondertekening van de koopovereenkomst
- Schrijfkosten: wordt in rekening gebracht van zodra de eigenaar is ingeschreven in het kadaster
- Contractoprichtingskosten: worden gefactureerd bij de betaling van de 5% borg
Kan ik in Oostenrijk onroerend goed kopen via een bedrijf?
Ja, veel kopers kopen hun onroerend goed met behulp van een zogeheten buitenbalansvehikel (Special Purpose Vehicle, SPV). De enige voorwaarde hierbij is dat het bedrijf een kantoor heeft dat is ingeschreven binnen de Europese Unie. In tegenstelling wat vaak wordt gedacht is het niet noodzakelijk dat de aandeelhouder of de uiteindelijke begunstigde een inwoner moet zijn van de Europese Unie.
Kunnen jullie helpen bij het afsluiten van een hypotheek?
Ja, wij hebben een hypotheekadviseur die u verder kan helpen zodra het aankoopbod is ondertekend ‘onder voorbehoud van financiering’. Oostenrijkse banken financieren tot 60% van de aankoopprijs met een leenperiode van 15 tot 25 jaar. Zij kunnen een taxatievergoeding van 0,5% rekenen en een notarisvergoeding van 1,5% van het hypotheekbedrag zoals dat in het kadaster wordt geregistreerd. Indien noodzakelijk is het mogelijk om de hypotheekkosten op te nemen in uw financiering. Er zijn vaste rentetarieven voor 10 jaar en de variabele rente bedraagt momenteel 2% per jaar.
Hoe betaal ik mijn appartement?
Het kopen van off-plan onroerend goed in Oostenrijk is zeer veilig. Nieuwbouwchalets en appartementen worden in fases betaald en alle betalingen worden verricht via de geblokkeerde rekening van de curator. De gefaseerde betalingen worden niet vrijgegeven aan de ontwikkelaar voordat een onafhankelijke door de rechtbank aangestelde bouwinspecteur elke bouwfase heeft geïnspecteerd en het bouwproces heeft afgetekend bij de curator.
De gefaseerde betaling is als volgt opgebouwd:
- 10% aan het begin van de bouw (inclusief de waarborgsom van 5%)
- 35% na voltooiing van het geraamte en het dak
- 20% na voltooiing van het sanitair en de elektrische installaties
- 12% na voltooiing van de gevel en de ramen
- 12% na voltooiing van het gehele onroerend goed
- 4% na overdracht van de sleutels
- 2% nadat de ontwikkelaar een bankgarantie heeft afgegeven om eventuele onvoorziene kosten te dekken.
Waarom wordt er geen vaste datum gehanteerd voor oplevering en overdracht?
Wij zijn verplicht om alles in het werk te stellen om de bouw en de overdracht van uw appartement op tijd te doen. Echter, wij bouwen in een hoog Alpengebied (soms meer dan 2.000 meter) sterk afhankelijk van de weersomstandigheden en binnen een kort tijdsbestek van mei tot november. Daarnaast moeten wij ons houden aan lokale wetgeving, die vaak de bouw beperkt tijdens het toeristisch seizoen. Wij bieden een verwachtte datum voor oplevering in het contract, maar kunnen geen garanties geven.
Parkeren
Elk appartement moet worden gekocht met minimaal een parkeerplaats.
Is wifi en satellietverbinding overal beschikbaar?
Internet via ethernetkabel en wifi is beschikbaar in uw appartement. Kabeltelevisie is beschikbaar in elke kamer.
Komt er een aparte berging voor het opslaan van spullen van eigenaren, zoals ski-uitrusting en skikleding?
Ja, er komt een opslagruimte van minimaal 2m² per appartement en dit is inbegrepen in de aankoopprijs.
Kunt u meer vertellen over het gebruik van de wasmachine en de droger?
Op de wasmachines staat een meter; deze zijn bedoeld voor het gebruik van de eigenaren en hun gasten. Er is ook de mogelijkheid om in het appartement een wasmachine-droger te laten installeren in een van de badkamers.
OVERDRACHT, ONVOORZIENE GEBREKEN EN BOUWGARANTIES
Hoe verloop de overdracht van het appartement?
Wij nemen contact met u op twee weken voorafgaand aan de datum van de officiële overdracht van uw appartement. Als u er niet zelf kunt zijn, zal de curator en de onafhankelijke door de rechtbank aangestelde bouwinspecteur u vertegenwoordigen.
Hoe zit het met onvoorziene gebreken?
De ontwikkelaar biedt een driejarige bankgarantie voor onvoorziene gebreken. Er wordt een document opgesteld met alle eventuele onvoorziene gebreken tijdens de overdracht. Alle mogelijke problemen zullen worden gerepareerd binnen zes weken nadat het appartement beschikbaar is.
Wordt het appartement kant-en-klaar opgeleverd?
Op het moment van overdracht is het appartement volledig voorzien van alle inhoud en apparaten inclusief de inventaris en volgens het ontwerp zoals gekozen door de eigenaar. Een volledig gemeubileerde inrichting waaronder bestek en servies is inbegrepen in de aankoopprijs. Alles wat nodig is voor verhuur wordt geleverd en is gedetailleerd beschreven in de gebouw- en interieurspecificatielijst dat u voorafgaand aan uw aankoop ontvangt. U kunt kiezen uit ten minste drie verschillende high-end designtypes voor uw appartement.
Zijn er bouwgaranties?
Ja. Al onze nieuwbouwappartementen in Oostenrijk zijn verzekerd tegen kosten voor verborgen constructiefouten voor de eerste 30 jaar. Bovendien onderhandelen wij met derden over bankgaranties over het volgende:
- 10 jaar voor de dakbedekking
- 5 jaar voor de mechanische systemen (verwarming, elektra, liften)
- 3,5 jaar voor het overige bouwwerk
- 2 jaar voor de elektrotechnische onderdelen
NA DE OVERDRACHT: HUURINKOMSTEN, HEFFING KOOPWONING (WEG Wohnungseigentumsgesetz) EN PERSOONLIJKE GEBRUIK
Wat zijn WEG-leges?
WEG-leges is een heffing op uw koopwoning en eigenaren worden maandelijks vooraf gefactureerd door de beheermaatschappij.
Wat is de rol van de Facility Management company en wie benoemd hen?
Wij benoemen de beheermaatschappij om de Condominium Owners Association (WEG) te vertegenwoordigen. De eigenaren kunnen dit orgaan op elk moment afzetten. De beheermaatschappij neemt de meterstanden op voor water, elektriciteit en verwarming op de dag van overdracht en regelt de nutsbedrijven en verzekeringen.
Hoe hoog zijn de servicekosten en welke kosten vallen daaronder?
De totale, gemeenschappelijke kosten voor het gebouw worden evenredig verdeeld binnen de Condominium Owners Association (WEG) op basis van de grootte van het appartement. Dit zijn maandelijkse kosten die vooruit betaald worden. Uw bijdrage aan gemeenschappelijke servicekosten wordt bepaald door een door de rechtbank benoemde taxateur, gebaseerd op de akte voor elk appartement, welke is opgenomen in de koopovereenkomst. Kosten voor verwarming, water en elektriciteit voor uw eigen appartement worden gebaseerd op de eigen meterstanden. Zo kunnen wij precies bepalen wat u verbruikt en welke maandelijkse kosten hiervoor gelden.
Over het algemeen schatten wij deze kosten op 6 euro per m² per maand. Deze inschatting is gebaseerd op een appartement met een bescheiden spa, inclusief sauna, stoombad, infrarood cabine en douches. Als uw appartement een uitgebreidere sparuimte heeft, waaronder zwembad(en), dan vallen deze kosten hoger uit dan het gemiddelde. In dit geval moet u, zeker in het eerste jaar, rekenen op 6 euro per m² per maand.
De kostenindicatie bevat de volgende kosten:
- Verwarming
- Afvalwater
- Elektriciteit en verlichting in de gemeenschappelijke ruimten
- Afvalverzameling
- Opstalverzekering
- Conciërge
- Sneeuwruimen
- Schoonmaken van gemeenschappelijke ruimtes
- Schoorsteenveger
- Onderhoudscontract verwarming
- Onderhoudscontract lift
- Onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes
- Internet
- Kabel-tv
- Kosten toezicht
- Reservefonds voor toekomstig onderhoud
Aan het eind van het jaar worden de individuele berekeningen gemaakt voor elk appartement volgens het daadwerkelijke gebruik. Als u te veel heeft betaald, krijgt u dit terugbetaald. Als u te weinig heeft betaald, moet u bijbetalen.
Wat is de rol van de huuroperator?
Hun rol is om de appartementen op de markt te zetten, een boekingssysteem bij te houden, aanbetalingen van de gasten te innen, het organiseren van check-in/check-out, sleutels, eindschoonmaak en linnen, toezicht houden op de kwaliteitscontrole van de appartementen en de betaling van toeristenbelasting. Zij geven ook inzicht in de huurinkomsten en verstrekken dit naar de eigenaren. Huurprijzen, voorwaarden en de duur van de overeenkomst variëren afhankelijk van de nieuwbouw, maar de kosten voor de operator zijn concurrerend en vastgesteld zolang de overeenkomst loopt. De rekeningen worden jaarlijks gecontroleerd voor volledige transparantie.
Hoe worden de huurprijzen bepaald en is het een realistische bezettingsgraad?
De huuroperator vergelijkt de huurprijzen van vergelijkbare huurappartementen en hotels in het resort. De operator hanteert informatie van de plaatselijke VVV voor wat betreft de bezettingsgraad en de duur van het skiseizoen.
Wie doet mijn boekhouding?
We hebben een zeer gunstige overeenkomst met een Oostenrijks accountantskantoor dat gespecialiseerd is in toeristenwoningen. U stelt de belastingadviseurs in dienst op het moment van aankoop. Zij zullen u registreren voor de btw-aangifte in Oostenrijk en vorderen voor u de eventuele btw van het aankoopbedrag terug. Zij kunnen u adviseren op belastinggebied tijdens het aankoopproces en uw toekomstige belastingaangiftes.
Moet ik de huuroperator informeren wanneer ik zelf gebruik wil maken van mijn appartement?
Ja. De meeste huuroperators verzoeken om hen schriftelijk te informeren 5 maanden voorafgaand aan de periode die u wilt boeken binnen het boekingssysteem. Om de huurregeling te laten slagen en goed te laten werken, heeft de huuroperator voldoende overzicht nodig om uw appartement in de markt te zetten en de boekingen te regelen.
Kan de sofa gebruikt worden om te overnachten?
Ja, het sofabed kan door twee volwassenen gebruikt worden. Echter, in een 1-slaapkamer appartement laat de exploitant slechts 3 personen logeren i.p.v. 4, omdat deze appartementen te klein zijn om er comfortabel met 4 volwassenen te kunnen verblijven.
Kan je als eigenaar je eigen appartement op heel korte termijn boeken?
Dat kan absoluut. Elke eigenaar heeft toegang tot het online reserveringssysteem en kan naargelang de beschikbaarheid van zijn appartement ten allen tijde reserveren. Het spreekt voor zich dat het niet mogelijk is om te reserveren als het hele resort volzet is.
Hoe worden annulaties door de eigenaar afgehandeld?
Voor gasten en eigenaren gelden dezelfde reserverings- en annuleringsvoorwaarden. Dit is zowel op de reserveringsbevestiging als op de website van het betreffende resort te zien.
De operator doet er alles aan om de efficiëntie en het rendement te maximaliseren, zodat eigenaren het belang inzien van het naleven van de boekings- en annuleringsregels.
Hoe werkt het lokale belastingsysteem?
De gemeente rekent belasting op de grond van het gebouw, waarvan een deel al direct betaald wordt door u als mede-eigenaar. De grondbelasting is een nominaal bedrag en u krijgt hiervoor jaarlijks een factuur. Alle post wordt u toegezonden.
Kristall Spaces heeft een toegewijd team voor verkoop en marketing en wij zijn er om u te helpen. Aarzel dus niet om contact met ons op te nemen.
