Een huis kopen of verkopen in Oostenrijk is niet zo een-twee-drie gedaan. Ieder land heeft zijn eigen bureaucratie en het is belangrijk goed geïnformeerd te zijn over de processen die betrokken zijn bij de huizenmarkt. Hieronder vind je een overzicht van alle benodigde documenten die relevant zijn bij het kopen of verkopen van een woning, onderverdeeld in de volgende situaties die je tegen kunt komen:

• Het sluiten van een koopovereenkomst
• Het aanvragen van een hypotheek
• Het overdragen van de woning
• Het registreren van de woning en het betalen van de belastingen

Sowieso moet je, indien in je niet de Oostenrijkse nationaliteit bezit, in alle situaties een bewijs van je identiteit en woonplaats kunnen presenteren.

Het sluiten van een koopovereenkomst
In de meeste gevallen onderhandel je niet met de verkoper zelf, maar met diens makelaar. Wanneer jullie het eens zijn over een prijs zal er een contract opgesteld worden dat in aanwezigheid van een notaris of advocaat ondertekend moet worden.

Wanneer het contract ondertekend wordt moet je dus de volgende documenten bij je hebben:

• Bewijs dat je de aankoop kunt financieren (bijvoorbeeld een bewijs dat de bank de hypotheekaanvraag heeft goedgekeurd)
• Bewijs van aanbetaling

Als het tijd is om een hypotheek aan te vragen moet je de informatie over je financiële situatie goed op orde hebben.
Hiervoor zijn de volgende documenten nodig:

• Bewijs van inkomen
• Aangifte inkomstenbelasting
• Verklaring omtrent gedrag en verklaring dat je geen openstaande schulden hebt (BKR-registratie)
• Visum (indien van toepassing)

Het overdragen van de woning
Uiteindelijk wordt het definitieve koopcontract opgesteld door een advocaat of notaris. Wanneer het ondertekend wordt mag men niet meer voor verassingen komen te staan: alles is besproken en geregeld. De ondertekening van het contract gebeurt in aanwezigheid van een notaris of medewerker van de rechtbank.

Een hypotheek afsluiten in Oostenrijk gaat wat anders dan dat wij gewend zijn in Nederland. Zo zijn er geen aflossingsvrije hypotheken of 100% hypotheken. Tevens vinden er steeds veel veranderingen plaats in het aanbod. Dit alles wil zeker niet zeggen dat het onmogelijk is een aanbieding te vinden die goed aansluit bij je wensen. De hypotheken zijn vaak erg gebruiksvriendelijk. Zo is het een mogelijkheid om het eerste jaar minder rente te betalen zodat je rustig te tijd hebt om je te settelen in je nieuwe woning. Vaak zijn dit soort aanbiedingen ook geldig voor mensen die een tweede huis in Oostenrijk kopen of interesse hebben in een investeringsproject. Reden genoeg om je eerst te verdiepen in wat mogelijk is alvorens over te gaan tot handelen.

Aanbetaling
Het is in Oostenrijk heel normaal om een aanbetaling te doen bij het kopen van een huis. Voor iemand die niet in het land zelf woont maar wel uit Europa komt is de aanbetaling vaak hoger dan bij iemand afkomstig en woonachtig in Oostenrijk. Kom je van buiten Europa? Dan leg je vaak nóg wat meer extra eigen geld in.

Lenen
Leningen van meer dan 80% van de woningwaarde zijn zeldzaam. Dat is logisch, ervan uitgaande dat je een aanbetaling doet. Hoeveel er uiteindelijk geleend kan worden is mede afhankelijk van het inkomen. In veel gevallen wordt ervoor gekozen om een hypotheek van 50% van de woningwaarde te nemen.
Men zal je kredietwaardigheid gaan bepalen. Hypotheken van drie tot vijf keer het inkomen zijn doorgaans heel normaal.
De kosten van het kopen van een huis in dit land zijn vrij laag. Deze kosten zitten niet verwerkt in een hypotheek. Hier moet je dus zelf geld voor apart hebben staan op je rekening. Als je bijvoorbeeld je huis zou willen renoveren is het mogelijk om je hypotheek te verlengen. Je spreekt dan met de bank een bedrag af. De bank zal het bedrag aan het bouwbedrijf betalen op vertoon van de rekening. Een tweede optie is de aannemer zelf te betalen en de factuur in te dienen bij de bank.

De kosten van een hypotheek
Een hypotheek kost geld. Meestal brengen banken bedragen in rekening van gemiddeld twee tot vier procent van de hypotheek. Wat er ook nog bijkomt zijn de kosten voor de registratie van de hypotheek in het nationale register. Hier wordt twee procent voor gerekend. Deze kostenpost kan opgenomen zijn in de hypotheekofferte maar dat hoeft niet automatisch zo te zijn. Wat de uiteindelijke kosten zullen zijn is mede afhankelijk van de hypotheekverstrekker. Zorg ervoor dat je een goed beeld hebt van het kostenplaatje alvorens iets te ondertekenen!

De hypotheekrente
Er worden heel aantrekkelijke rentetarieven aangeboden voor maximaal het eerste jaar. Na afloop van de afgesproken periode ga je dan weer een normaal, maar wel beduidend hoger tarief betalen. Een vast percentage voor bijvoorbeeld één tot twee jaar is zeldzaam. Vaker wordt gebruik gemaakt van een variabele rente. Deze is op te splitsen in twee soorten:
Een rente die de basisindex volgt, ook wel floating rate genoemd. Deze zogenaamde floating rate is een vast percentage bovenop de basisrente zoals die is bepaald door de nationale bank.
Een variabele rente die los staat van een index, vastgesteld door de bank. Deze volgt gewoonlijk de basisrente maar dus niet altijd. Mocht het zo zijn dat de basisrente wordt aangepast, dan kan het zijn dan deze variabele rente lager wordt dan de floating rate
De aflossingsperiode
Meestal is er sprake van een looptijd van tussen de 15 en 30 jaar. Gemiddeld genomen is 20 jaar de meest voorkomende. Het is natuurlijk mogelijk om vervroegd af te lossen. Positief is dat je hier in Oostenrijk geen boete voor hoeft te betalen. Dat is dus mooi meegenomen.

Het kiezen van een hypotheekverstrekker
Als de knoop is doorgehakt, en je gaat daadwerkelijk kopen, is de tijd aangebroken om een verstrekker van een hypotheek de gaan zoeken. Wij hebben de mogelijkheid om u hier direct mee te kunnen helpen. Wij zorgen er altijd voor dat er geen taal belemmeringen zijn tijdens het gesprek. Om deze reden bieden wij altijd een tweetalige hypotheek advies service aan.

Het aanvragen van de hypotheek
De volgende stap is het daadwerkelijk gaan aanvragen van een hypotheek. Hier heb je voor nodig:

• Paspoort
• Eventueel een visum
• Bewijs van inkomen/salarisstrook
• Bewijs depositofondsen
• Opgave inkomstenbelasting
• Verklaring van goed gedrag
• Bewijs dat je schuldenvrij bent (zoals een BKR verklaring)

Wanneer je wil dat je investering in Oostenrijk slagend is, is het van belang om meer te weten over het belastingsysteem van dit laand. Het belastingklimaat in Oostenrijk is gematigd. Opdat je in iedere fase in de cyclus van onroerend goed (lees: het kopen, wonen en verkopen van een pand) belasting dient te betalen, is het van belang dat je verstand hebt van het systeem voordat je jezelf hierin gaat vermengen.

Belasting kan de investering in een onroerend goed positief of negatief bedelen. De belastingen voor onroerend goed zijn in Oostenrijk matig, maar er zijn wel veel vormen van. Dit zorgt ervoor dat je alle belastingen die op jouw situatie zich toepassen goed moet kennen en begrijpen. Wanneer je bijvoorbeeld een huisje bezit in Oostenrijk dan moet je ook belasting betalen als je in de Europese Unie woont, je hoeft dus niet alleen een inwoner van Oostenrijk te zijn. Dubbel betalen is hierbij heel makkelijk voor te zijn.

Wanneer je ergens in wil gaan investeren in Oostenrijk, moet je het project van alle kanten beoordelen om de winstgevendheid te leren. Dit kan je het beste doen volgens de volgende punten:

• Overdrachtsbelasting
• Vermogenswinstbelasting
• Inkomstenbelasting
• Terugkerende onroerend goed belastingen

Overdrachtsbelasting
Vaak is dit 3,5% van de verkoopprijs van het object en soms de woningwaarde (wanneer de verkoopprijs zodanig laag is). Overdrachtsbelasting komt te kijken bij alle onroerende goederen met een waarde hoger dan tweeduizend euro. Met onroerend goed wordt hier land bedoeld, en alle constructies die op dat land staan, zoals huizen, bedrijven of garages. De inhoud telt hierbij niet mee, dus een auto uit de garage is geen onroerend goed.Gelukkig zijn er een aantal situaties waarbij er geen sprake is van overdrachtsbelasting. Een van de meest interessante is dat een land ter waarde van maximaal driehonderdvijfenzestigduizend euro door een investeerder als een zakelijke transactie gekocht worden kan. Er is dan geen sprake van belasting.

Het is wel belangrijk om de opmerking te plaatsen dat overdrachtsbelasting dus ook op basis kan zijn van de waarde van het goed, en niet de verkoopprijs. Soms is er immers geen verkoopprijs, bij bijvoorbeeld een erfenis of een gift.

Vermogenswinstbelasting
Dit is ook wel belasting die gehouden wordt op winst uit kapitaal, zoals bijvoorbeeld winst op een cash investering. Vermogenswinstbelasting is zelfs van sprake als er een investering is gedaan met geld dat geleend is. Als je dus in Oostenrijk een huis verkoopt is de kans groot dat je vermogensbelasting moet betalen over de winst van de verkoop. De winst is het verschil tussen de prijs waarvoor het goed aangeschaft is en de prijs waarvoor het goed verkocht is. Dus wanneer je een pand met verlies verkoopt, hoef je daar natuurlijk geen belasting over te gaan betalen.

Het percentage vermogenswinstbelasting is in Oostenrijk gelijk aan de inkomstenbelasting, het maakt dan ook deel uit van dezelfde toelage systeem. Sinds 1 april 2012 heeft men een vast percentage van 25% vermogenswinstbelasting gesteld op de verkoop van onroerend goed.

Toch zijn er ook een aantal gevallen waarin geen vermogenswinstbelasting wordt geheven. Dit is in de volgende gevallen:

• Wanneer de woning langer als tien jaar in het bezit van de eigenaar is geweest.
• Wanneer de woning twee jaar voorafgaande aan de verkoop je hoofdresidentie is geweest.
• Wanneer je de woning zelf hebt gebouwd.

Inkomstenbelasting
Het is slim om er rekening mee te houden dat in Oostenrijk uit elk inkomen, dus ook inkomen uit bijvoorbeeld verhuur, er belasting moet worden betaald. Het lijkt ongebruikelijk, maar vermogenswinstbelasting krijgt hierbij geen andere behandeling ten opzichte van andere inkomsten. Wanneer je jouw woning een paar maanden verhuurd en aan het eind van het jaar doorverkoopt, is de kans groter dat je meer belasting betaalt dan bij verkoop in januari het volgende jaar.

Voor de eerste 11.000 is de inkomstenbelasting 0%. Vervolgens stijgt het tot 50% voor inkomens boven de zestigduizend euro. Maar elke waarde wordt per jaar met achtduizend euro lager gemaakt voor niet-residenten zodat de grenzen 3.000 en 52.000 zijn voor mensen die niet in Oostenrijk wonen.

Standaard aftrekposten zoals onderhoudskosten zijn gelukkig wel toegestaan. In praktijk betaal je dus alleen belasting over de winst van het verhuur in plaats van het totale inkomen dat je uit de verhuur haalt.

De jaarlijks terugkerende belastingen voor onroerend goed
Zowel de nationale overheid als de lokale heft ieder jaar de onroerend goed belastingen weer een beetje op. De belasting is gebaseerd op een waarde die vastgesteld en geregistreerd is. De federale belasting is normaal twee procent van de geregistreerde waarde. De lokale overheid heeft de macht om dit bedrag nog eens te verhogen tot wel vijf keer. De federale belasting is dus twee procent, en de lokale overheid kan hier nog eens tien procent op doen waardoor de belasting wel twaalf procent kan worden. Het is dus belangrijk om te weten wat de belasting is in de regio waar jij interese in hebt.